Al-Ahram Hebdo, Evénement | La brise qui annonce la tempête

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 Semaine du 29 septembre au 5 octobre 2010, numéro 838

 

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Immobilier . Les six plus grands promoteurs du pays sont inquiets, suite à l’annulation du contrat Madinaty. Tout comme Talaat Moustafa Group, ils ont acheté des terrains à l’Etat en violation de la loi égyptienne.

La brise qui annonce la tempête

Après Talaat Moustafa Group (TMG), le tour de Palm Hills Development (PHD) risque de bientôt venir. Le propriétaire d’une petite entreprise de construction immobilière, Hamdi Al-Fakharani, continue en effet sa traque des grandes entreprises du même secteur qui ont acheté à l’Etat des lots de terrains sans se conformer à la loi égyptienne des surenchères et adjudications. Les promoteurs immobiliers concernés, surtout ceux cotés en Bourse, ont ressenti un frisson avec les actions du secteur affectées par une chute de 2 %, suite à l’annonce de ce verdict contre TMG.

Mais un léger soulagement est apparu, une semaine après, avec la décision du président Moubarak de former une commission juridique neutre pour étudier l’affaire Madinaty et trouver une solution prenant en compte les intérêts de toutes les parties. Le marché a bien accueilli la solution présentée par le gouvernement, en récupérant jeudi en Bourse plus de 3 % dans le secteur. Malgré cela, les retombées du verdict définitif de la Haute Cour administrative en date du 22 juin dernier confirmant l’invalidation du contrat entre l’Organisme des nouvelles communautés urbaines (dépendant du ministère du Logement) et le groupe immobilier TMG sont difficiles à prévoir. En vertu de ce contrat, TMG s’est approprié 33 millions de m2 pour la construction d’une conglomération de villas et d’appartements de luxe à l’est du Caire.

De sa part, Hamdi Al-Fakharani ne renoncera pas à ses poursuites, comme il l’a souligné à l’Hebdo. Un nombre d’ONG a d’ailleurs de même revendiqué l’application de ce verdict à tous les groupes immobiliers qui ont pu exploiter « la générosité du gouvernement, obtenant ainsi des terrains publics d’une manière illégale à un prix très faible par rapport au prix du marché, en vertu d’une transaction conclue secrètement », accuse Al-Fakharani. Il estime que la plupart des grands promoteurs immobiliers ont obtenu leurs terrains de 2002 jusqu’à fin 2005, « soit après la promulgation de la loi sur les enchères et les adjudications en 1998 ». Ce qui met leurs larges superficies de réserves foncières en question. « Cette loi n’a été appliquée qu’avec l’arrivée en 2005 du ministre du Logement Ahmad Al-Maghrabi, bien qu’il soit lui aussi impliqué dans l’achat de terrains par allocation directe, étant un grand partenaire de l’entreprise Palm Hills Development », souligne-t-il.

Bien que plus de 23 sociétés immobilières sont accusées d’obtenir des terrains par allocation directe, six seulement sont dans le collimateur puisque, cotées en bourse, elles doivent communiquer leurs chiffres et transactions.

Le groupe immobilier PHD possède le second plus grand ensemble de terrains (après TMG), atteignant 48,8 millions de m2 avec une capitalisation de 5,6 milliards de L.E. Al-Fakharani vise à annuler la vente d’environ un million de m2 de terrains obtenus par allocation directe en 2005 et situés au Nouveau Caire. « C’est un gaspillage de terrains publics, puisque Palm Hills les a obtenus à 300 L.E./m2, tandis que son prix de marché s’élève à plus de 4 000 L.E./m2, soit 10 milliards de L.E. de pertes pour le gouvernement », note Al-Fakharani.

De sa part, Mohamad Achour, analyste financier auprès de la banque d’investissement Naeem, défend PHD en expliquant que les terrains achetés au Nouveau Caire ne représentent que 2 % du total des terrains possédés par la société. « Et s’il réussit à obtenir un verdict similaire à celui de Talaat Moustafa, cela ne pourra avoir que des effets minimes sur le juste prix de l’action, qui a atteint 10,2 L.E. (23 septembre) et qui pourrait légèrement fléchir à 9,6 L.E. », dit-il, en notant que les terrains détenus par PHD suivant l’allocation directe ne dépassent pas 7 % du total de ses terrains. Il ajoute que le reste des terrains de PHD a été acheté sur le marché. Or, d’après un rapport publié par la banque HSBC en janvier 2010, la moyenne des prix des terrains achetés par l’entreprise, qui est de 153 L.E./m2, est trop basse pour des terrains achetés à l’apogée d’une hausse des prix avec le boom immobilier de 2005 à 2008. Des faits que Bassem Al-Chawi, directeur des relations avec les investisseurs auprès de Palm Hills, a refusé de commenter.

Un prix qui ne dépasse pas les 22 L.E.

La troisième accusée sur la liste est la société Sodic, principalement détenue par l’homme d’affaires Magdi Rasekh. L’entreprise possède au total 5,7 millions de m2 de terrain. Elle est évaluée en Bourse à 2,9 milliards de L.E. et a enregistré une bonne performance durant 2009, avec un chiffre d’affaires dépassant les 600 millions de L.E. pour son projet Allegria et l’inauguration de deux autres à l’ouest de la capitale. Le propriétaire d’un des plus grands bureaux de conseil en construction, Mamdouh Hamza, a accusé Sodic d’avoir obtenu, en 1995, une surface de 2 200 feddans (924 ha) de terrains pour son projet Beverley Hills, situé dans la ville du 6 Octobre, à un prix qui ne dépasse pas les 22 L.E. et de l’avoir vendu à plus de 1 000 L.E. à ses clients. Esmat Al-Nahas, directrice des relations publiques chez Sodic, a refusé de commenter le contrat de Beverley Hills. « Notre position est solide, et le prix d’achat était beaucoup plus élevé », dit-elle, sans mentionner le prix. « Les terrains détenus par Sodic ont été obtenus soit à travers des enchères, soit par nos investissements dans d’autres sociétés », renchérit-elle.

Quant aux trois grands autres promoteurs privés, les sociétés Heliopolis Housing, Nasr City Housing et Egyptian resorts Company (EGTS), ils détiennent respectivement 32, 9,2 et 42 millions de m2. Mais jusqu’à présent, aucun procès n’a été intenté contre elles. « Ces sociétés sont hors de tout soupçon et n’ont pas été favorisées par une relation avec un responsable au gouvernement », note Hussein Sabbour, président de la société d’immobilier Al-Ahli pour le développement immobilier. Il a souligné que l’octroi des terrains par allocation directe a été appliqué à presque tous les promoteurs durant la période de l’ex-ministre du Logement, Mohamad Ibrahim Solimane. « Le gouvernement ne peut pas condamner rétroactivement toutes les sociétés. D’autres solutions doivent être considérées pour éradiquer la corruption dans tout le milieu des affaires. L’ancien ministre, lui aussi, est autant impliqué ». Le gouvernement ne peut être moins d’accord, lui, qui veut clore ce dossier. Pareil pour les entreprises immobilières. Mais les ONG, elles qui ont lancé le pavé dans la mare, sont déterminées à continuer.

Dahlia Réda

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Le verdict qui a chamboulé le marché

L’affaire Madinaty a commencé fin 2008, lorsque Hamdi Al-Fakharani, ingénieur, a voulu obtenir 500 m2 par allocation directe pour construire son logement personnel au Nouveau Caire ou dans la ville du 6 Octobre. L’Organisme des nouvelles communautés dépendant du ministère du Logement a refusé sa demande, en lui déclarant d’attendre une vente aux enchères. Et à ce jour, il n’a rien acheté. Ce qui l’a poussé à intenter un procès contre le groupe TMG et l’Organisme des nouvelles communautés urbaines, demandant l’annulation du contrat de vente conclu entre les deux parties, en vertu duquel TMG s’est approprié, en août 2005, 33 millions de m2, pour la construction d’une ville géante à l’est du Caire, Madinaty.

En fait, le plaignant a dénoncé un gaspillage des terrains publics, puisque ce contrat manque de transparence et n’a jamais été approuvé par le Conseil d’Etat. « Ce contrat n’est pas conforme avec la loi des enchères, ce qui a conduit à l’invalider », ajoute-t-il car, selon la loi de 1998 invoquée par la Cour, les terrains publics destinés à la vente doivent faire l’objet d’une enchère publique.

En 2005, Hicham Talaat, l’ex-président du groupe, voulait obtenir le terrain pour un prix de 2,2 milliards de L.E. « Le terrain de Madinaty a été évalué à 135 milliards de L.E. en 2005 et apprécié par les spécialistes, actuellement, à 99 milliards de L.E. », argue Al-Fakharani. Pourtant, Mohamad Ibrahim Solimane, le ministre du Logement à l’époque, a préféré lui donner le terrain gratuitement. Contre 7 % des unités de logements du projet, 20 ans plus tard.

Dahlia Réda

Chronologie du conflit sur Madinaty

Août 2005 : Talaat Moustafa Group (TMG) obtient, par allocation directe, 33 millions de m2 pour la construction d’une ville géante à l’est du Caire, Madinaty.

Mai 2010 : Un tribunal de première instance invalide le contrat entre l’Organisme des nouvelles communautés urbaines et le groupe Talaat Moustafa.

Juillet 2010 : Le groupe Talaat Moustafa a fait appel au verdict.

Septembre 2010 : La Haute Cour administrative annule définitivement le contrat entre Talaat Moustafa Group et l’Organisme des nouvelles communautés urbaines concernant l’achat du terrain de Madinaty.

20 septembre 2010 : Le président Moubarak forme une commission juridique neutre pour étudier l’affaire Madinaty et trouver une solution prenant en considération les intérêts de toutes les parties.

23 septembre 2010 : Le comité parvient à un règlement final qui impose à l’Organisme des nouvelles communautés urbaines de céder le terrain de Madinaty à TMG, tout en imposant une indemnisation juste au gouvernement. La commission présidentielle a alors composé une commission ministérielle réunissant Moufid Chéhab, le ministre d’Etat pour les Affaires juridiques, Ahmad Al-Maghrabi, ministre du Logement, et Youssef Boutros-Ghali, ministre des Finances. Celle-ci est chargée de la mise en œuvre des recommandations de la commission présidentielle et présenter les solutions possibles au Conseil des ministres le dimanche 26 septembre.

25 septembre 2010 : Le plaignant Hamdi Al-Fakharani conteste en justice la neutralité de la commission présidentielle.

26 septembre : Le Conseil des ministres rend le terrain de Madinaty à Talaat Moustafa Group, à un prix qui ne doit pas être en deçà de 9,972 milliards de L.E. Le Conseil des ministres n’a précisé ni le mode de paiement, ni le prix exact du terrain.

 

 




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