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Remise en ordre dans l’immobilier

Amani Gamal El Din , Mercredi, 29 juin 2022

Le gouvernement a annoncé des mesures pour réguler le marché de l’immobilier et protéger les consommateurs.

Remise en ordre dans l’immobilier

D’une pierre plusieurs coups. Le gouvernement a décidé de prendre des mesures régulant le marché de l’immobilier en Egypte. Ces mesures, qui concernent tous les acteurs du secteur immobilier, ont principalement pour objectif de protéger les consommateurs et réduire les risques potentiels pouvant découler du marché, a expliqué le premier ministre, Moustapha Madbouli. D’autres objectifs consistent à mettre un terme à des fléaux qui ont rouillé ce secteur depuis des années, comme la corruption et les fraudes dans les quartiers et les municipalités et l’expansion des zones informelles.

Ces nouvelles régulations interviennent à l’heure où les cas d’informalité et les procès de propriétés immobilières se répètent, explique Tallal Al Shafei, avocat spécialisé dans les infractions immobilières. Nombreux sont les promoteurs immobiliers ou entrepreneurs inconnus qui vendent des unités en infraction. «  Ces cas s’appliquent par exemple à l’un des procès que j’examine actuellement. Il s’agit d’un promoteur qui a construit des logements au long de la rue Al-Libini, dans le quartier de Haram (quartier habité par la classe moyenne), et qui a ensuite disparu. Certaines personnes se sont retrouvées propriétaires d’unités construites en infraction et d’autres unités sont dénuées des services essentiels comme l’eau, l’électricité et le gaz. Ces exemples se répètent dans tous les quartiers », explique-t-il.

Les nouveaux règlements déterminent quand et comment les promoteurs immobiliers commercialiseront leurs projets et fixent le taux de leur contribution aux capitaux des projets. Les entrepreneurs devront créer des comptes bancaires séparés pour chaque projet, spécifiquement pour chaque phase qui sera soumise à un audit financier. Chaque projet sera divisé en différentes phases. Au début de chacune d’entre elles, des approbations du ministère du Logement sont nécessaires avant de passer à la vente des unités de la phase suivante.

Les directives consistent à assurer les transactions financières des côtés du promoteur et de l’acheteur. Les promoteurs doivent faire preuve de leur capacité à financer une partie de la phase en déposant dans leur compte bancaire une somme déterminée par la taille du projet. Les sommes déposées dans les comptes des différents projets incluront les bénéfices et les dépenses en espèces ou en chèques. « Auparavant, les fonds des différents projets étaient mélangés, et ceci créait de gros problèmes et des retards de livraison. Chaque projet aura son statut financier qui lui est propre, et c’est une avancée », explique Aly Adel, analyste du secteur immobilier auprès de la banque d’investissement Beltone.

Les nouvelles procédures ont mis l’accent sur la disponibilité d’une liquidité financière. Les promoteurs auront besoin de déposer 5% de la valeur des projets qui seront construits sur une superficie de moins d’un feddan; 10% pour les projets couvrant entre 50 et 100 feddans ; 15% pour ceux entre 100 et 500 feddans. Et au moins 20% de la valeur du projet couvrant plus de 1000 feddans.

Les régulations prévoient des exemptions. Les promoteurs qui ont déjà construit sur au moins 10% sur une superficie de plus d’un feddan seront exonérés des exigences de dépôts. Les opérations de vente ne commenceront que lorsque 30% des unités sont au moins achevées.

Les promoteurs seront appelés à déposer des sommes séparées équivalentes à 5 % de la valeur des unités pour couvrir des remboursements potentiels. En cas de retard dans les livraisons de plus de 2 ans, les acheteurs peuvent choisir de récupérer toutes les sommes payées dans les trois mois après avoir déposé un formulaire officiel. Pour chaque projet, deux comptes séparés seront ouverts, l’un pour payer les dettes et les prêts et l’autre pour déposer les frais de maintenance collectés aux clients.

Des mesures de surveillance et de suivi des directives du gouvernement seront mises en place. Des rapports d’audit financiers semi-annuels seront remis au ministère du Logement. Les audits doivent être effectués par des personnes accréditées par la Banque Centrale d’Egypte (BCE) et l’Organisme général de la supervision financière. Ces rapports doivent être remis deux fois par an, la première, 45 jours après la fin du premier semestre de l’année fiscale; soit le 31 décembre, alors que la deuxième intervient à la fin de l’année fiscale, le 30 juin.

Plus encore, les promoteurs doivent respecter le calendrier approuvé par le ministère et soumettre des rapports techniques réguliers portant des informations réactualisées sur le processus de construction. Les promoteurs qui manqueraient les dates butoirs auront 6 mois supplémentaires pour achever le projet. Autrement, ils feront l’objet de pénalités fixées dans les contrats des projets signés avec le ministère.

Les régulations prévoient également de créer un fonds de gestion des risques sous la supervision de l’Union des promoteurs immobiliers. Celle-ci mettra en place les mécanismes de financement et les règles d’indemnisation.

En quête de nouveaux financements

Bien que ces décisions sécurisent les investissements et les propriétés des clients, elles auront un impact mixte sur les promoteurs immobiliers. « Il y a des promoteurs qui lancent simultanément beaucoup de projets dans plusieurs endroits, même s’ils n’ont pas la liquidité nécessaire. Ces nouvelles régulations réduiront le nombre de projets des grandes sociétés qui devront alors mettre de l’ordre pour mieux survivre. Alors que les petites entreprises seront exclues du marché. Un nombre de compagnies qui sont récemment apparues avec la Nouvelle Capitale administrative disparaîtront. Ces entités n’étaient pas ponctuelles dans la remise des projets. Ceci réduira l’offre adressée à une certaine catégorie sociale de la classe moyenne », explique Tarek Anwar, promoteur immobilier.

Les nouvelles décisions obligeront le marché à diversifier les méthodes de financement. Selon Aly Adel, il est possible de voir apparaître des méthodes croître comme la titrisation, qui est une pratique financière permettant de transformer des créances ou des prêts en cours détenus par une entreprise ou une banque en titres financiers négociables. Ces titres correspondent au montant des factures visées.

Des méthodes de financement plus intelligentes et plus aisées sont à rechercher, dont l’hypothèque immobilière. Celle-ci est une garantie prise par un créancier, portant sur un bien immobilier et lui accordant certains droits particuliers à l’égard de ce bien, afin d’assurer le paiement d’une dette. « Le problème est que, jusqu’à aujourd’hui, les initiatives dans ce cadre, uniquement gouvernementales, couvrent seulement certaines unités à des prix déterminés. Il faut une expansion de ce marché pour englober le privé tout en considérant de réduire les intérêts qui atteignent jusqu’à 20%. Ce qui est énorme », analyse Adel.

Le rôle du planificateur urbain ne doit pas non plus être négligé, qui, à son tour, doit rechercher des solutions innovantes pour les logements sociaux.

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