Urbanisme.
Le ministère de l’Habitat a décidé la semaine dernière de
retirer les terrains aux propriétaires qui ne réussissent
pas à les exploiter. Un arrêté qui vise à lutter contre les
spéculations dans les nouvelles villes.
Sortir les terrains du frigo
8,5 millions de mètres carrés. C’est la surface totale de
terrains destinés à la construction de logements, mais qui
sont restés inexploités. Le ministère de l’Habitat qui
avance ce chiffre précise qu’en gros, ces terrains se
situent dans les nouvelles villes de Cheikh Zayed, à l’ouest
du Caire, et dans la ville de Chourouq, et Al-Tagammoe
Al-Awal, à l’est de la capitale. Le phénomène est dû à une
pratique répandue parmi les spéculateurs qui achètent ces
terrains à des prix dérisoires et qui, sans avoir rien fait
ni dépensé, voient les prix de leurs terrains grimper au fil
des années. C’est contre cette pratique qu’est intervenue la
récente décision du ministère, publiée la semaine dernière,
de priver ces « hommes d’affaires » de leurs terrains.
Selon Hassan Al-Guébali, directeur du secteur du logement
auprès du ministère de l’Habitat, cette pratique a eu des
conséquences fâcheuses, dont la plus importante est
l’augmentation des prix des terrains dans les nouvelles
villes. « Rien que l’année dernière, le ministère a reçu 80
plaintes d’hommes d’affaires qui ont échoué à trouver des
terrains à des prix raisonnables pour construire des usines,
ce qui affecte l’investissement dans le pays », explique
Al-Guébali. En effet, la loi accorde aux investisseurs un
délai de trois ans pour commencer les travaux de
construction, une obligation facilement contournable. Il
suffit d’« entamer les travaux » ou de ne construire qu’un
rez-de-chaussée pour gagner du temps tout en évitant
d’investir des sommes énormes.
A la demande personnelle du président Moubarak, une
commission du ministère de l’Habitat a donc été formée la
semaine dernière pour examiner les cas de ces terrains. Un
délai de six mois sera garanti aux investisseurs en mesure
de prouver leurs « difficultés financières », faute de quoi
leurs terrains leur seront retirés.
La construction de villes nouvelles a commencé vers la fin
des années 1970 pour faire face au problème de la
surpopulation et la crise du logement qui en a découlé. Le
premier ministère de la Reconstruction a vu le jour en 1976.
L’emplacement de ces villes a été choisi à la périphérie du
Caire, pour désengorger la métropole. D’abord, les nouvelles
villes dépendaient des municipalités. Mais en vertu d’une
loi adoptée en 1979, l’Organisme des nouvelles
agglomérations urbaines fut créé dans l’objectif d’adopter
les politiques et les programmes nécessaires à
l’urbanisation de ces villes. C’est au début des années 1990
que l’Etat a adopté une politique visant à redonner un
nouvel élan à l’émigration vers ces villes nouvelles et à en
créer d’autres « plus réussies ». Suivant cette politique,
l’Etat assurait l’infrastructure et les services essentiels
et vendait à des prix très avantageux les terrains à des
investisseurs pour construire des logements destinés à la
classe moyenne. Il s’agissait également de relancer le
marché immobilier dans ces nouvelles villes. Mais cette
politique n’a pas porté ses fruits. En fait, beaucoup
desdits investisseurs ont préféré « geler » leurs terrains
pendant des années avec l’intention de les revendre à des
prix plus élevés. Ceux qui se sont prêtés au jeu ont
construit des habitations de luxe qui ne conviennent qu’aux
couches aisées, laissant irrésolu le problème du logement
auquel se heurtent la classe moyenne et les jeunes. Dans les
deux cas, l’objectif des villes nouvelles n’a pas été
atteint.
Théoriquement, le récent décret ministériel est destiné à
rendre l’offre supérieure à la demande, ce qui aurait pour
conséquence une baisse des prix des terrains. Mais les
urbanistes estiment le problème beaucoup plus compliqué.
Selon Milad Hanna, urbaniste, les politiques du ministère
face à cette question sont contradictoires. « Depuis 2006,
l’Etat a ouvert les portes de l’investissement aux
entreprises immobilières arabes, notamment du Golfe. Ces
investisseurs achètent les terrains aux enchères supervisées
par le ministère de l’Habitat. Cette politique a engendré
une terrible hausse des prix des terrains qui, associée à la
hausse des prix des matériaux de construction, s’est
répercutée immédiatement sur les prix des appartements ».
L’Egypte compte actuellement 22 nouvelles cités qui
s’étendent sur 900 000 feddans pour un investissement de 25
milliards de L.E. Dans le Nouveau Caire, le prix du mètre
carré varie entre 2 500 et 3 000 L.E. Même chose à la Cité
du 6 Octobre où le prix du mètre carré a dépassé les 3 500
L.E. et à Cheikh Zayed où le prix du mètre oscille entre 2
000 et 2 500 L.E.
Loin des considérations urbaines, le décret ministériel a
été aussi attaqué au niveau politique. « Ce genre de
spéculations existait depuis les années 1990. Pourtant, l’Etat
n’a pris aucune mesure pour y mettre fin. Il s’agit là d’un
décret qui vise en premier lieu à absorber le malaise social
régnant », analyse Nabil Abdel-Fattah, du Centre des Etudes
Politiques et Stratégiques (CEPS) d’Al-Ahram.
Marianne Youssef
