Immobilier.
Après trois ans de boom grâce aux projets de luxe, la
croissance du secteur risque de ralentir en raison d’une
baisse prévue des investissements étrangers. Pour y
remédier, certains proposent une baisse des taux d’emprunts
afin de satisfaire la forte demande des classes moyennes.
Une offre à repenser
«
Nous cherchons à tripler le portefeuille de financement
immobilier en Egypte d’ici la fin de l’année prochaine pour
atteindre 1 milliard de L.E. Il existe vraiment une forte
demande immobilière dans le pays », a annoncé le PDG du
groupe émirati Amlak, le 21 octobre à l’agence britannique
Reuters. Sameh Muhtadi, président de Emaar, le plus grand
investisseur immobilier émirati dans le pays avec des
investissements de 31,67 milliards de L.E., a aussi assuré à
l’Hebdo que son groupe va explorer de nouvelles opportunités
d’investissements dans la région en poursuivant ses plans
d’expansion. « La crise financière internationale n’aura pas
d’impact majeur sur l’Egypte. Le secteur immobilier
connaîtra une certaine stabilité comme c’est le cas aux
Emirats arabes unis où la demande reste supérieure à l’offre
», souligne-t-il. La vision optimiste d’Emaar intervient au
moment où ses profits nets ont chuté de 3,2 % au cours des
neuf premiers mois de 2008.
Ces annonces s’inscrivent également en parallèle aux
déclarations confiantes du ministre de l’Habitation Ahmad
Al-Maghrabi, il y a 10 jours. « La crise financière est une
opportunité pour attirer les flux financiers arabes sur le
marché égyptien, qui reste le plus sécurisé des marchés
arabes et internationaux. Le cas égyptien est différent de
celui des Etats-Unis car la majorité des achats immobiliers
(96 %) sont autofinancés par les propriétaires et non par
des crédits bancaires ». Il a aussi ajouté que le
gouvernement va prendre les mesures nécessaires pour
encourager les investissements dans ce secteur, et en
particulier dans ses infrastructures.
Mais
cet optimisme est mis en doute par Ismaïl Sadeq, analyste
immobilier auprès de la banque d’investissement Beltone, qui
explique que la crise aura un impact négatif sur les
investissements immobiliers à long terme. Pour lui, dans un
marché où la moitié des investissements immobiliers revient
à des sociétés de construction arabes, il n’y a aucun risque
de menace sur les projets de développement immobilier en
cours. « Cependant, l’importante chute des cours du pétrole
et la révision à la baisse des taux de croissance dans
différents pays du monde vont inciter la majorité de ces
entreprises à réviser leurs plans d’investissements dans
l’avenir », explique-t-il. De plus, il est prévu que la
demande sur les pieds à terre en Egypte ralentisse de la
part de la riche clientèle du Golfe.
Une opinion approuvée par les participants à la conférence
Euromoney, tenue au Caire la semaine dernière, qui ont
discuté lors d’une session importante l’impact de la crise
sur le secteur immobilier. Ils ont exprimé leur méfiance
envers l’avenir, en assurant que le marché égyptien n’est
pas encore saturé au niveau des couches moyennes. Selon
Ahmad Badrawi, directeur du département du développement des
affaires chez l’égyptien Sodic, numéro six dans le pays en
termes d’investissements immobiliers, « personne ne peut à
l’heure actuelle prévoir l’avenir. La majorité des sociétés
immobilières vont préférer se diriger vers leurs marchés
internes plutôt que vers l’extérieur, en vue de minimiser
les risques ». Hicham Mokhtar, PDG du groupe immobilier
égyptien Rooya, est du même avis et assure que les sociétés
de construction seront obligées de restreindre leurs marges
de profitabilité dans les prochaines années pour pouvoir
rester sur le marché. « Cette marge ne devra pas dépasser
les 15 % contre 40 % actuellement. Les sociétés devront
accorder plus de facilités aux consommateurs pour qu’ils
puissent accéder au marché avec la révision des taux de
croissance égyptienne aux alentours de 6 % », renchérit-il.
Impact en faveur des acheteurs
Le secteur d’immobilier jouit d’une grande force dans le
pays avec une participation au PIB de 6,1 %. Ce secteur a
connu un boom immobilier dans les deux dernières années avec
l’arrivée des trois grands groupes émiratis (Damac, Emaar et
Amlak) qui ont injecté d’importants investissements. Ainsi,
Emaar Misr, filiale d’Emaar emirati possède 31,67 milliards
de L.E. investies dans le pays. Le taux de croissance du
secteur a quasi triplé pour atteindre 15,5 % lors des neuf
premiers mois de cette année contre 5 % en 2005. Par
ailleurs, le gouvernement a permis la création de sociétés
d’hypothèques immobilières pour financer l’achat des unités
de logement avec des prêts remboursables, sur une durée
variant de 10 à 30 ans. Toutefois, la crise internationale
aura un impact positif sur le prix des logements, en faveur
des acheteurs.
Ismaïl Sadeq prévoit une baisse des prix de 10 à 15 %, comme
conséquence à la baisse des prix des matières de
construction et au surplus d’offre prévu sur le marché du
logement de luxe. Et cela car les sociétés émiraties, telles
que Damac et Emaar, ont ciblé les catégories sociales les
plus fortunées des Arabes et des Egyptiens. Et l’impact du
recul des prix du ciment et du fer à béton de plus de la
moitié sur le marché national ne se fera sentir que l’année
prochaine. « Cela car les sociétés vont répondre à leurs
engagements selon les anciens prix », ajoute-t-il. Afin de
profiter de cette baisse, les sociétés immobilières devront
diversifier leurs activités en créant des centres
commerciaux et des magasins. « Ainsi que des projets
consacrés aux couches moyennes qui ont besoin d’appartements
d’une superficie variant entre 100 et 150 mètres carrés »,
explique-t-il. A l’heure actuelle, le marché de l’immobilier
souffre d’un déficit au niveau de l’offre à destination des
couches moyennes et démunies. La production annuelle est de
200 000 unités seulement alors que la demande est de 450
000, d’après les chiffres du département d’investissement
immobilier auprès de l’Union des chambres commerciales.
Hicham Choukri, PDG du groupe de construction Rooya, ajoute
donc qu’il faudra contrer les répercussions du
ralentissement économique. « Le gouvernement devrait
travailler avec le secteur privé pour minimiser ces impacts.
Les banques devront réduire les taux d’intérêts sur les
crédits immobiliers. Ceux-ci ne doivent pas dépasser 6 %
contre 14 % actuellement alors qu’ils sont en dessous de 2 %
aux Etats-Unis. Et ce, pour encourager plus de personnes à
emprunter pour acheter leur maison », propose-t-il. Une
proposition qui devrait être étudiée avec précaution par le
gouvernement pour ne pas laisser une crise à l’américaine se
profiler.
Gilane Magdi
