Immobilier. La part des investisseurs étrangers, notamment des Arabes, a connu un essor sans précédent sur le marché égyptien. Entraînant une nouvelle hausse des prix du logement.

Les étrangers parient sur le béton

Le boom immobilier dont a été témoin le marché égyptien ces deux derniers mois est sans précédent et a réussi à attirer les étrangers à acheter des unités de logement. Bien qu’il n’existe jusqu’à présent aucun chiffre officiel du nombre d’étrangers possédant des unités de logement, toutes les estimations du marché marquent une tendance d’achat très perçue par les sociétés immobilières arabes, menant en parallèle à une hausse des prix des unités.

Le secrétaire général de l’Union des entrepreneurs, Mohamad Al-Hayatmi, explique cette tendance par un afflux croissant des investisseurs arabes sur le marché, qui a élevé la part des étrangers sur le marché égyptien à 35 %. « Cette part pourrait facilement atteindre 50 % au cours de l’année prochaine, notamment quand les nouveaux grands projets immobiliers commenceront à commercialiser leurs produits. Bref, la part des étrangers atteindra un autre pic dans deux ou trois ans », souligne-t-il.

Il raconte que cette tendance a débuté lorsque le ministère de l’Habitat a mis en vente aux étrangers plus de 40 000 m2 de terrains, qui ont rapporté au gouvernement la bagatelle de 17 milliards de livres égyptiennes. Et la société émiratie Emaar, parmi d’autres, d’acheter les terrains de Sidi Abdel-Rahmane, sur la Côte-Nord, en octobre 2006 et de créer le projet de Marasi, étendu sur une large surface de 2 000 m2 pour une valeur d’investissements de 10,7 milliards de dollars. L’élite des clients égyptiens ainsi qu’arabes se sont précipités sur les unités de logement.

Dans ce contexte, Ahmad Anis, président de l’Association des experts d’évaluation immobilière, confirme cette même tendance, soulignant que l’enchère sur les terrains a élevé le prix des unités de logement qui ont grimpé entre 60 et 80 % au cours du premier semestre de 2007 par rapport à la même période en 2006. « Cette vague de hausse a été soutenue par les achats massifs des étrangers dans tous les projets », explique-t-il. Les unités de logement offertes par la société émiratie à travers le projet de Marasi sont un exemple criant de ce boom des prix et de l’engouement des étrangers, notamment arabes.

Présence massive des Arabes

A travers ce projet en effet, Emaar a pu tâter le marché afin de créer de nouveaux projets dont le plus récent, Up Town Cairo, est situé au Moqqattam. Ce projet, inauguré fin juillet dernier, a réussi lui aussi à engloutir la même catégorie de clients très fortunés puisque le prix d’une villa atteint entre 20 et 25 millions de L.E. Selon Ziad Boghdadi, attaché de presse auprès de la société, la majorité des 60 % du projet a été vendue à des Egyptiens et juste 25 % aux étrangers et Arabes.

L’achat massif des Arabes a entraîné par ailleurs une autre société émiratie, Damac, à investir en Egypte. Cette dernière a d’abord créé un centre commercial juste devant le siège de l’Université américaine à Al-Tagammoe Al-Khamès, dans le Nouveau Caire, dont la majorité des clients, étrangers, ont acheté des magasins ou des agences touristiques, bancaires ou financières. « Ce centre englobera les grandes marques de meubles, d’électroménager et de design intérieur. Tout prochainement, le projet des unités de logement sera inauguré », assure Raphaela Savvides, conseiller de presse auprès de Damac.

Un autre géant de l’investissement immobilier égyptien, Sodic, fondateur du projet de Beverly Hills, situé au 6 Octobre, a lancé un nouveau projet, Alegria, en voie de construction sur la route désertique d’Alexandrie. Il s’agirait d’un centre-ville que Sodic va construire en coopération avec la société libanaise Solidaire, détenue par la famille Hariri. « Bien que 90 % de l’ancien projet de Beverly Hills ait été vendu aux Egyptiens, il est prévu que les villas et les Towns Houses du nouveau projet d’Alegria attirent un grand nombre d’acheteurs étrangers. Plusieurs d’entre eux trouvent un intérêt à acheter sur le marché égyptien, car les prix sont en proportion peu élevés par rapport à d’autres régions, à l’exemple de l’Espagne et de Chypre, où les Arabes ont l’habitude d’acheter », explique Mohsen Sahawi, responsable de la commercialisation auprès de Sodic.

Ali Dorgham, président de la société mixte Zahraa Al-Maadi d’investissement et d’urbanisme, confirme cette tendance, soulignant que bien que la hausse des prix doive continuer ces deux prochaines années, les Arabes continueront à acheter des logements. « Le surplus des rendements pétroliers les incite à venir investir en Egypte d’autant plus que le marché de l’investissement aux Emirats est déjà saturé. Et c’est exactement ce qui s’est passé à la Bourse, après l’achat massif d’actions par des Arabes. Ce qui a conduit à un gonflement des cours des actions », fait-il remarquer.

Il ajoute que les Arabes préfèrent dorénavant acheter une résidence permanente au lieu de louer à chaque période de vacances un appartement très cher. Il ajoute également que ce phénomène de l’achat massif des étrangers et notamment des Arabes se constate partout en Egypte et s’explique aussi par l’instabilité politique en Iraq et au Liban ces deux dernières années. Ce qui a mené par exemple les Iraqiens à acheter massivement dans la ville de Cheikh Zayed, près du 6 Octobre.

Anis prévoit une hausse soutenue des prix du secteur de l’immobilier pour encore trois ans. Cette flambée mettra en question la capacité des plus démunis de posséder un logement, mais aussi du régulateur, le ministère de l’Habitat, de contrôler le marché.

Dahlia Réda

3 question à

Hicham Talaat Moustapha, PDG d’un groupe immobilier.

« Le marché égyptien sera le centre urbain de la région »

Al-Ahram Hebdo : Comment expliquez-vous l’évolution connue par le marché égyptien de l’immobilier depuis quelques années ?

Hicham Talaat Moustapha : Il y a deux ou trois ans, ce marché était complètement stagnant et se limitait à une catégorie définie de la population. Actuellement, on relève une amélioration du climat de l’investissement et des indices économiques favorables depuis l’arrivée du gouvernement Nazif. Dès lors, ce fut un boom au niveau des cours des actions immobilières cotées en Bourse. Ce qui s’est reflété sur la performance de ces sociétés. A mon avis, le marché égyptien est très important en matière de terrains et peut assimiler des demandes en surplus, soutenues d’ailleurs par l’achat en masse des Arabes du Golfe. Leurs marchés intérieurs sont trop étroits et saturés et ne présentent pas de grand choix. Je prévois que le marché égyptien sera le centre urbain de la région, notamment après les investissements dans des régions comme Hurghada, Marsa Alam et la Côte-Nord. Par contre, les autres pays de la région ne présentent pas les mêmes bouquets d’offres.

— Que pensez-vous de l’entrée en masse de nouvelles sociétés étrangères en Egypte ?

— Cela intensifiera la concurrence et rendra le climat plus transparent au niveau des produits lancés ou du service offert. Dorénavant, les sociétés égyptiennes seront obligées de se développer en ce qui concerne l’architecture et le design intérieur afin de pouvoir s’assurer une place dans ces nombreux projets.

— Peut-on encourager la contribution du secteur de l’immobilier à l’ensemble de l’économie ?

— La contribution de ce secteur est très minime et son taux de croissance ne dépasse pas les 0,5 %. Il faut préparer le marché à changer d’image et sensibiliser les gens à accepter le concept de l’hypothèque. Et bien sûr, le gouvernement doit renouveler les cadres législatifs et les lois organisant le financement immobilier. Il doit en plus encourager les institutions financières à financer l’activité hypothécaire. Les spécialistes estiment que le secteur immobilier doit réaliser au moins 3 % de croissance par an comme au Maroc et en Jordanie. Pour atteindre cet objectif, il faut libéraliser le marché et l’ouvrir afin que les sociétés spécialisées et les étrangers viennent y investir.

Propos recueillis par D. R.