Hypothèque Immobilière . Deux ans après l’entrée en vigueur du système, 6 banques seulement parmi les 34 qui se trouvent sur le marché y participent. Les banquiers justifient cette faible performance par le grand nombre de risques que cette activité soulève.

L’immobilier boudé

« Je voulais acheter un appartement. J’ai décidé donc d’obtenir un crédit de la Banque d’urbanisme et de logement pour en acheter un selon le système d’hypothèque immobilière. Mais, là j’ai découvert la catastrophe. Un crédit de 270 000 L.E. est remboursable sur 20 ans avec un versement mensuel de 3 500 L.E. Si j’avais les moyens, je n’aurais pas eu recours à un crédit au départ. Comment le gouvernement peut-il répéter que ce système peut aider les gens ? ». Maha Abdel-Aziz, fonctionnaire du secteur privé est un exemple parmi tant d’autres des personnes qui souffrent des failles de ce système. Elle a été finalement obligée de prendre un appartement en location pour résoudre son problème. « J’ai cherché une meilleure offre mais il n’y avait pas du choix. Toutes les banques présentent la même offre », confirme-t-elle.

L’objectif en fait du système était une libre concurrence en faveur des acheteurs. Mais deux ans après, juste 6 banques sur les 34 opérant sur le marché égyptien se sont intéressées à ce domaine. A savoir, les banques Ahli, Misr, Arab Land Bank, la Banque d’urbanisation et de logement, la banque Al-Watani Al-Masri et la CIB. En plus des deux anciennes sociétés égyptiennes d’hypothèque Al-Taamir et Al-Masriya, deux autres nouvelles entreprises débuteront leurs activités : Tamwil, créée par le milliardaire Sawirès, et la société émiratie Amlaak.

D’un seul coup d’œil sur les noms de ces 6 banques, l’on réalise que 5 d’entre elles sont publiques. Ces dernières n’avaient qu’à suivre les recommandations du gouvernement dont l’objectif est de relancer l’hypothèque immobilière. La CIB, seule institution appartenant au secteur privé, a des réserves. « Ce financement nous intéresse mais à condition qu’il nous permette de réaliser la marge de profit que nous visons », a déclaré Sahar Al-Sallab, vice-président de la banque. Ce qui montre que sa participation au système n’implique pas une participation réelle au développement du secteur. Il est clair donc que la banque vise les catégories de client A et B puisque le montant du crédit octroyé va de 120 000 à 5 millions de L.E. La durée du remboursement du crédit ne dépasse pas les dix ans, ce qui implique que le versement mensuel sera élevé.

Dix institutions pour le financement immobilier est un nombre médiocre pour un pays comme l’Egypte qui compte environ 70 millions d’âmes. D’après les chiffres du ministère de l’Investissement, annoncés la semaine dernière à la conférence sur l’hypothèque organisée par l’institution Euromoney, le total des contrats conclus sur le marché s’élève à 1 064. Les banques n’en ont conclu que 755 et les sociétés d’hypothèque le reste. Un progrès mais pas très significatif si l’on songe que les contrats conclus par les banques en 2005 ne dépassaient pas les 119. Par exemple, dans d’autres pays beaucoup plus petits que l’Egypte et où les outils de l’hypothèque sont absents, les banques qui y participent sont beaucoup plus nombreuses. Citons, à titre d’exemple, les Emirats arabes unis, où plus de 20 banques participent à l’hypothèque immobilière malgré l’absence d’une loi qui gère le marché.

Les causes d’un désintérêt

La question qui se pose donc est de savoir pourquoi les banques se désintéressent du système du financement immobilier en Egypte. En fait, il y aurait deux raisons principales : tout d’abord, le volume trop restreint du marché et ensuite les risques trop élevés de l’activité d’hypothèque. « L’activité d’hypothèque, encore naissante sur le marché, ne représente pas un gain pour les banques. Et ce, car les crédits à long terme ne réalisent pas des profits considérables si on les compare aux crédits pour l’achat des voitures et l’activité de commerce de détail », explique Fathi Al-Sébaï, PDG de la Banque d’urbanisme et de logement. Cette explication a été approuvée par Micheal Essex, directeur de la région du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord auprès du IFC (International Finance Corporation), une agence de la Banque mondiale, qui assure que « les banques souffrent d’un problème de financement à long terme. Ce qui les encourage à préférer le financement à court terme ». Il ajoute que l’hypothèque est cependant profitable. « La meilleure preuve en est le développement du marché de 15 millions de L.E. en juin 2005 à 1,07 milliards de L.E. en mars 2007 », rétorque-t-il.

Cette justification n’est pas la seule. Il existe aussi le problème des risques trop élevés de cette activité, qui a empêché les banques de l’intégrer dans leurs portefeuilles. « Chaque banque a des limites ainsi que des restrictions sur la formation de son portefeuille. L’administration de ma banque a accordé des crédits pour des projets d’immobiliers dépassant ainsi les limites des 10 % de son portefeuille d’après les recommandations de la Banque Centrale. Ce qui a rendu impossible de consacrer une autre partie de son portefeuille au domaine de l’hypothèque », explique Maha Abdel-Razeq, vice-directeur général de la Banque arabe africaine internationale, une des banques non participantes au système.

Cependant, d’autres responsables immobiliers assurent que les banques ne sont pas les seules à influencer l’activité d’hypothèque. « Il existe plusieurs autres facteurs qui retardent ou affectent leurs performances, à l’exemple du manque de sensibilisation concernant l’hypothèque chez les clients », rétorque Fathi Al-Sébaï.

De son côté, Ossama Saleh, président de l’Organisme public de l’hypothèque, explique que les banques seront encouragées à participer directement au système avec l’entrée sur le marché de la nouvelle société pour le refinancement de l’hypothèque en juillet prochain. « Cette société va résoudre le problème de financement à long terme que confrontent les banques. Et ce, en accordant des crédits à long terme aux sociétés de financement d’hypothèque ainsi qu’aux banques à un taux d’intérêt variant entre 8 et 9 %. Ce qui rend leur rôle plus actif », souligne-t-il. En fait, la Banque Centrale égyptienne a signé récemment un mémorandum d’entente, à l’occasion de la conférence d’Euromoney, avec le Fonds monétaire international qui contribuerait au financement à hauteur de 3,5 millions de dollars. Un montant qui pourrait changer le schéma du marché.

Dahlia Réda
Gilane Magdi

Ahmad Haggag, PDG de la nouvelle société d’hypothèque immobilière Amlaak, assure que le manque des études sur les besoins du marché entrave le développement du secteur.

« Les chiffres assurent un développement du secteur » 

Al-Ahram Hebdo : Après deux ans de son lancement, comment évaluez-vous l’activité d’hypothèque immobilière en Egypte ?

Ahmad Haggag : L‘Egypte est sur la bonne voie. Les chiffres assurent un développement du secteur. Le total des contrats est passé à 1 064 contrats cette année contre 300 seulement l’année dernière. Et je suis sûr que le schéma va davantage changer par l’entrée de nouveaux investisseurs arabes et étrangers sur le marché. Ainsi que le démarrage d’une société d’évaluation de créditeurs (Credit Bureau) qui classifie les clients selon leurs capacités de paiement.

— Selon vous, quels sont les obstacles qui entravent le développement de l’hypothèque immobilière en Egypte ?

— Il y a 3 obstacles majeurs qui paralysent la relance de l’hypothèque en Egypte. Tout d’abord, l’absence des études de faisabilité sur la demande immobilière. Il en résulte un grand écart entre l’offre et la demande. Il y a une grande demande sur les appartements dont la surface varie entre 120 et 170 mètres carrés auxquels s’intéresse la classe moyenne. Malheureusement, les besoins de cette catégorie n’apparaissent pas dans les plans des sociétés de construction égyptiennes qui s’intéressent seulement aux logements luxueux. Il faut avoir une sorte de complémentarité entre les sociétés de construction et celles d’hypothèque pour pouvoir développer le marché. L’ignorance des citoyens est un deuxième véritable obstacle. Malgré la rentrée en vigueur du système il y a 2 ans, les clients ne comprennent pas jusqu’à présent que les sociétés d’hypothèque ne sont que des financeurs seulement. Les procédures compliquées de l’enregistrement sont le troisième obstacle. La Banque d’immobilier égyptienne accorde plus de 26 crédits chaque jour. L’accélération des procédures d’enregistrement et la réduction de leurs coûts pourraient au moins doubler ce chiffre.

— Comment peut-on classer l’Egypte par rapport aux autres pays arabes ?

— Au niveau des outils du marché, l’Egypte est la meilleure dans le domaine de l’hypothèque immobilière par rapport à ses voisins. Et ce, car elle possède tous les facteurs nécessaires au fonctionnement du système sur le marché. Il existe une loi, promulguée il y a 5 ans, qui détermine le rôle de chaque opérateur, ainsi qu’un Organisme d’hypothèque immobilière qui contrôle le marché et possède toutes les statistiques nécessaires du secteur. Cette situation n’existe pas dans les autres pays arabes. A titre d’exemple, aux Emirats arabes unis, chacune des sociétés d’hypothèque immobilière travaille à part sans avoir une loi qui organise leur fonctionnement. Et en plus, il y a vraiment une difficulté pour avoir les informations concernant le secteur à cause du manque des statistiques. L’Egypte n’a donc besoin que d’une simple organisation des priorités.

G. M. et D. R.