Fonds d’investissements.
De nouvelles institutions spécialisées dans le financement à
long terme des projets immobiliers doivent voir le jour
prochainement. De quoi stimuler un secteur vital.
Le sésame ouvre-toi du logement ?
Un
fonds d’investissement qui apporterait le financement
nécessaire aux sociétés immobilières. Une formule qui paraît
exemplaire pour une économie qui témoigne d’un boom de
construction comme l’Egypte, mais qui reste très mal gérée.
Or, aujourd’hui de telles entreprises sont sur le point de
faire leur entrée sur le marché ? « Avec l’envergure du
marché immobilier, la création de nouveaux fonds
d’investissement immobilier est désormais une nécessité »,
affirme Ahmad Naïm Badr, PDG de Naïm Holding. Cette société
saoudienne compte créer, début 2008, un fonds de ce genre
avec un capital de 300 millions de dollars afin d’investir
dans le marché égyptien prometteur.
Elle n’est d’ailleurs pas la seule. Plusieurs sociétés de
courtage ont annoncé leur intention de créer des fonds
similaires, à l’exemple de Prime Securities, Beltone Private
Equity et Concorde International Investment. Cette dernière
a créé son premier fonds immobilier Castel Fund, avec un
montant de 150 millions de dollars.
Alaa Amer, PDG d’une nouvelle société en voie de création,
explique qu’il existe deux genres de fonds d’investissement
immobilier : ceux à souscription ouverte et ceux à
souscription fermée. L’Organisation du Marché Financier
(OMF) exige, pour le premier, qu’une partie de ce fonds soit
lancée en Bourse pour être échangée. En fait, les
souscripteurs, eux, achètent des certificats équivalents à
leurs contributions, qu’ils peuvent vendre ensuite en Bourse
quand ils le veulent. Quant au second, il ne permet pas à
ses souscripteurs de sortir du Fonds avant la date de
l’échéance précisée dans les certificats. « L’échéance
s’étend sur dix ans dans ce fonds. Ce qui explique la hausse
du taux d’intérêt dont bénéficient les porteurs des
certificats de ces fonds, qui s’élève parfois à 17 % »,
ajoute Amer. Pour l’instant, le gouvernement a préféré
l’entrée en vigueur du second genre sur le marché. Un choix
parfaitement logique selon lui « jusqu’à ce que les
particuliers puissent assimiler les règles du jeu de ce
nouveau concept », note-t-il.
L’idée n’est pas tout à fait nouvelle, plusieurs pays au
monde ont déjà précédé l’Egypte. Le Canada, la
Grande-Bretagne et les Etats-Unis. Il en est de même pour
quelques pays arabes dans la région, à l’exemple de l’Arabie
saoudite. Le royaume avait déjà organisé la mise en œuvre de
ce genre de fonds. « L’objectif est donc de fournir un
financement à long terme pour que les sociétés de
développement immobilier puissent avoir, sous forme de prêt,
le financement nécessaire », explique Chérif Raafat, ancien
président de la Bourse égyptienne et directeur général de la
société Concorde International Investment.
Il a fallu en Egypte entreprendre quelques amendements à la
règle exécutive de la loi du marché financier promulguée en
1992, afin de pouvoir introduire ce système, ce que le
ministère de l’Investissement a fait en juillet dernier. «
Avant cet amendement, seules les banques pouvaient accorder
des crédits de ce genre. Dorénavant, n’importe quelle
société travaillant dans le secteur immobilier pourra créer
un fonds, à condition d’obtenir un permis de l’Organisme du
Marché Financier (OMF) », explique Hani Sarieddine,
ex-président de l’OMF, auteur de l’amendement.
Des risques immobiliers
Ces mesures devraient relancer un secteur, certes en
effervescence, mais qui ne contribue que modestement au PIB
: 6 %. Essam Khalifa, directeur exécutif de la société
Investissement Al-Ahli, critique la performance du secteur
de l’hypothèque immobilière qui ne représente que 0,02 % du
PIB.
Chérif Raafat, lui, explique cette contribution modeste au
retard mis dans la création de ces fonds d’investissement
immobilier. Il espère que ces derniers pourront régler le
problème du financement et par suite mettre le secteur sur
le bon chemin.
Raafat estime que les sociétés immobilières ont recours
depuis de longues années aux crédits bancaires à court ou
moyen terme, pour financer des projets immobiliers qui ne
seront achevés que dans dix ou quinze ans. Cela a entraîné
une crise de déficit bancaire qui sévit depuis le début du
siècle. Ces nouveaux fonds pourront régler la question.
Mais de telles sociétés pourraient-elles résoudre l’un des
problèmes les plus importants de ce secteur ? Il y a un
surplus d’unités de logements très luxueux, alors que les
autres catégories moyennes ou populaires sont peu
nombreuses. A cet égard, Raafat met en garde contre un
déséquilibre entre l’offre et la demande qui mènera à une
chute des prix dans l’avenir.
Il salue la création de ce genre de fonds qui contribuera
sans doute à résoudre le dilemme immobilier à travers une
diversification de ces produits et leur portefeuille. « Les
fonds immobiliers investiront donc dans toutes les
catégories de logement », note-t-il.
Les fonds d’investissements se présentent-ils comme la
baguette magique aux problèmes du secteur immobilier ? Cela
est vrai du moins aux yeux de leurs parrains. La crise
immobilière internationale née aux Etats-Unis ne devrait
cependant pas affecter le marché égyptien en raison de
l’abondance de terrains bon marché et d’une demande qui
reste très importante.
Dahlia Réda
