« 200 000 personnes ont contacté le centre d’appel de l’entreprise pour s’informer de la possibilité d’avoir un financement immobilier. Or, nous n’avons eu qu’environ 600 clients », lance Magdeddine Ibrahim, PDG de l’Entreprise Al-Taamir de financement immobilier. Il résume ainsi l’état du système de financement immobilier mis en place en février 2004. Presque la totalité des 200 000 personnes dont il parle n’ont pas eu recours aux services de son entreprise pour la simple raison qu’elles n’en ont pas les moyens. « Il y a une disparité entre l’offre et la demande sur le marché de l’immobilier », renchérit Hala Bassiouni, directrice exécutive de l’Entreprise égyptienne de financement immobilier. D’une part, il y a des logements de luxe qui ne trouvent pas d’acheteurs, et d’autre part, les classes moyenne et à revenu limité qui cherchent des appartements n’en trouvent pas. « Les plus riches n’ont pas vraiment besoin du financement immobilier. Il faut construire des maisons qui correspondent aux besoins et capacités des classes moyennes », explique-t-elle.

Pour avoir un appartement selon le système du financement immobilier, il faut d’abord régler au moins 15 % du prix de l’appartement cash. Alors que le reste de la somme est remboursé sous forme de versements mensuels. Al-Taamir, majoritairement publique, octroie des crédits remboursables sur 20 ans alors que l’Entreprise égyptienne a limité la période de remboursement du crédit à 10 ans seulement. Pour avoir un financement de 100 000 L.E., le versement mensuel sera d’environ 1 500 L.E. si le crédit s’étale sur 10 ans. Alors qu’il sera de 1 184 L.E. par mois si la période de remboursement se prolonge à 20 ans. En tout cas, le versement mensuel ne doit pas dépasser les 40 % du revenu de l’acquéreur. En d’autres termes, il faut que le revenu d’un citoyen varie entre 2 600 et 3 300 L.E. pour avoir ce financement. De plus, un appartement à 100 000 L.E. est presque un rêve, sauf dans les quartiers populaires, ou parfois dans certaines nouvelles villes. Or, une personne dont le salaire dépasse les 3 000 L.E. peut louer un appartement entre 600 et 1 200 L.E. dans un quartier moyen ou chic. Il est vrai que le gouvernement, pour sa part, octroie, à travers le Fonds de subvention du financement immobilier, une aide aux personnes à revenu limité — ceux-ci sont définis comme étant les personnes dont le revenu est inférieur à 12 000 L.E. par an s’ils sont célibataires ou 18 000 L.E. s’ils sont mariés —, mais la vie est assez difficile pour la catégorie juste au-dessus de celle-là.

Cependant, pour les experts du secteur, le tableau n’est pas si sombre. Ils prévoient un avenir plus glorieux pour le système du financement immobilier en Egypte. S’il y a des pauvres, il y a aussi des riches. Tant pis pour les premiers !

Ainsi, pour les Arabes du Golfe qui viennent visiter l’Egypte ou les Egyptiens qui travaillent dans ces pays, les prix des logements en Egypte ne sont pas chers comme l’assure Magdeddine Ibrahim. Pour Seifeddine Ahmad Al-Farag, expert immobilier auprès de la Banque de développement et de l’habitat, certaines de ces catégories ainsi que les commerçants préfèrent payer à crédit même s’ils ont de l’argent. Ils auront donc recours au financement immobilier. Et d’ajouter que même avec l’augmentation continue du coût du logement en raison de la hausse des prix des matières premières, les prix en Egypte restent inférieurs à ceux des pays voisins. Même son de cloche chez Mohamad Nosseir, PDG d’Alkan Group et ex-PDG de Vodafone, le deuxième opérateur de téléphonie mobile en Egypte. « Le secteur de l’immobilier connaîtra un essor futur. C’est mon intuition qui me le dit et j’y crois. C’était le cas quand je me suis lancé dans le secteur du portable, il y a quelques années. Et j’invite tout le monde à me joindre et à profiter de ce boom », avait-il lancé durant la session sur le financement immobilier lors de la conférence Euromoney qui s’est tenue les 11 et 12 septembre.

Nosseir semble avoir du flair. En comparaison à l’année dernière, l’activité du financement immobilier est en légère progression. 514 millions de L.E. ont été octroyées comme crédits sur la base du système du financement immobilier. Les deux entreprises de financement immobilier opérant en Egypte disposent actuellement de plus de 1 000 clients. Sans compter les banques dont certaines ont commencé à se lancer dans le bain. Une troisième entreprise, appartenant à l’homme d’affaires Samih Sawirès, vient d’obtenir sa licence.

Ossama Saleh, PDG de l’Autorité du financement immobilier, prévoit qu’au bout de 2 à 3 ans, le marché égyptien disposera d’une somme variant entre 2 et 3 milliards de L.E., consacrée au financement immobilier. « L’année prochaine, la situation sera tout à fait différente », assure-t-il fièrement.

Le créneau semble donc être juteux pour les affaires d’autant plus que le gouvernement y met du sien. Voire il met le paquet pour débloquer le système. Il a entrepris plusieurs pas pour diminuer le coût et faciliter les procédures. En août dernier, Il a promulgué une loi annonçant la baisse du coût de l’enregistrement immobilier en préconisant une somme fixe variant entre 500 et 2 000 L.E. selon la superficie de l’unité enregistrée, alors qu’il s’élevait à 3 % du prix de l’unité, voire 12 % il y a quelques années. Reste à simplifier les procédures d’enregistrement et à raccourcir la période. Selon Magdeddine, il y a déjà un progrès, vu qu’il leur a fallu un an entier pour enregistrer le contrat du premier appartement, dont son entreprise a financé l’achat, alors que maintenant cette opération nécessite entre 1 et 2 mois. En outre, pour satisfaire les entreprises, le gouvernement a modifié la loi en leur permettant de récupérer l’appartement en cas d’insolvabilité des clients et limitant la période pour la récupération à 3 et 9 mois, alors que de telles procédures prenaient avant des années. Ossama Saleh avait annoncé qu’il étudiait avec l’Autorité de l’assurance la possibilité de créer une assurance sur le financement immobilier afin de diminuer le risque que prennent les entreprises de financement. Plus important, une entreprise pour le refinancement immobilier a été créée grâce à un prêt de la Banque mondiale, octroyant aux entreprises de financement immobilier un financement à long terme et avec des taux d’intérêt modérés. « Jusqu’à présent, on dépend de notre propre capital pour financer nos clients. Cette entreprise est une garantie pour nous ; elle fournit des crédits à long terme qui n’existaient pas sur le marché. Les banques octroient des crédits de 3 à 5 ans au maximum », se félicite Hala Bassiouni. Cette entreprise est une étape intermédiaire avant la création d’entreprises de titrisation, c’est-à-dire transformer les dettes dues aux entreprises de financement immobilier en titres financiers. Bref, le gouvernement table sur le fait que l’activité du financement immobilier puisse atteindre entre 3 et 5 % du PIB en 2007 et 2008.